Search the digital library catalog

Abstract: Etažna lastnina je posebna oblika lastninske pravice, ki vključuje tudi souporabo skupnih delov nepremičnine, kar zahteva vzpostavitev posebnega pravnega režima in sodelovanje med etažnimi lastniki. Kadar pride do kolizije pravice posameznega etažnega lastnika do svobodne uporabe in razpolaganja s svojo nepremičnino ter pravico skupnosti etažnih lastnikov do mirnega bivanja, bo zakonodajalec dal prednost varstvu skupnega interesa in omejil uresničevanje lastninske pravice posameznika. Pri oblikovanju etažne lastnine v večstanovanjskih stavbah je ključnega pomena jasna opredelitev posameznih delov stavbe, splošnih skupnih delov ter posebnih skupnih delov stavbe. Posamezni del stavbe v etažni lastnini je samostojna nepremičnina in jo lastnik kot tako lahko proda, podari, obremeni s hipoteko, oddaja v najem ali kako drugače pravno razpolaga z njo. Ob tem se pravice na pripadajočih skupnih delih prenašajo sorazmerno in avtomatsko, saj pripadajo vsakokratnemu lastniku posameznega dela. Zakonodaja dopušča spremembo skupnih delov stavbe, v kolikor vsi etažni lastniki sklenejo pisni sporazum, s katerim se dogovorijo, da se določen skupni del pripoji posameznemu delu ali iz skupnega dela nastane nov posamezni del, na primer spremenijo podstrešni del v stanovanjsko enoto. Lastnik posameznega dela etažne lastnine lahko svojo nepremičnino oddaja v kratkoročni najem preko registrirane dejavnosti sobodajalstva, pri čemer mora pred začetkom opravljanja dejavnosti pridobiti soglasje najmanj tri četrtine etažnih lastnikov ter soglasje vseh tistih etažnih lastnikov, katerih zidovi ali stropi mejijo na njegovo stanovanjsko enoto. Cilj zakonodaje je ohranjanje miru, kakovosti bivanja ter zaščita ostalih stanovalcev večstanovanjske stavbe. Promet s posameznimi deli v etažni lastnini je v praksi pogosto povezan z najemom hipotekarnega kredita. Pri ustanovitvi hipoteke na nepremičnini ločimo primere, ko se ta vzpostavlja na nepremičnini, na kateri etažna lastnina še ni oblikovana, od primerov, ko je etažna lastnina že vzpostavljena. Kadar je hipoteka ustanovljena na celotni nepremičnini in se šele kasneje oblikuje etažna lastnina, hipoteka po zakonu (ex lege) preide na vse novo nastale posamezne dele etažne lastnine. Posamezni deli stavbe v etažni lastnini se štejejo za samostojne nepremičnine, kar pomeni, da lahko vsak lastnik posameznega dela na svojem posameznem delu ustanovi hipoteko ali drugo stvarno pravico brez soglasja ostalih etažnih lastnikov. Promet z nepremičninami, njihovo lastništvo in uporaba so v Sloveniji predmet različnih oblik obdavčitve, ki se med seboj razlikujejo glede na naravo nepremičnine in okoliščine transakcije. Prodaja posameznega dela v etažni lastnini, kot so stanovanja, poslovni prostori ali parkirna mesta, nosi določene davčne obveznosti, ki jih morata stranki prodajne pogodbe razumeti že ob sklepanju pravnega posla. Obdavčitev je odvisna od dejavnikov, kot so status zavezanca, namen uporabe, časovna komponenta lastništva ter vrsta nepremičnine. Ključne davčne obveznosti, ki lahko pridejo v poštev pri prodaji stanovanja, so davek na promet nepremičnin (DPN), davek na dodano vrednost (DDV) in dohodnina od dobička iz kapitala pri fizičnih osebah. Razumevanje njihove medsebojne izključenosti ali kumulativne uporabe je bistveno za uspešno prodajo posameznega dela v etažni lastnini.
Keywords: Etažna lastnina, posamezni deli stavbe, kratkoročno oddajanje v najem, hipotekarno zavarovanje, investicijska gradnja, davek na promet nepremičnin, davek na dodano vrednost, davek na dobiček iz kapitala.
Published in DKUM: 16.10.2025; Views: 0; Downloads: 51
Full text (817,41 KB)

Abstract: Predkupna pravica, ki je hkrati prostovoljna ali prisilna omejitev lastninske pravice, je pravica, ki daje njenemu imetniku pravno možnost od lastnika zahtevati, da ga obvesti o nameravani prodaji stvari ali druge premoženjske pravice, ki je predmet predkupne pravice, in da mu ponudi, da jo kupi pod enakimi pogoji. Lastnik lahko ustanovi to pravico s pravnim poslom, pri čemer nastane pogodbena predkupna pravica, ali pa mu jo podeli sam zakon – v takem primeru govorimo o zakoniti predkupni pravici. Načeloma sta si po vsebini enaki, še več, za zakonito predkupno pravico se celo, kadar zakon ne določa drugače, uporabljajo splošne določbe, ki določajo pogodbeno predkupno pravico. Vsekakor pa situacije, v katerih se pojavljajo zakonite predkupne pravice, niso tako enostavne, kot se zdijo v teoriji. Zakonite predkupne pravice določa vrsta splošnih in posebnih predpisov ter niso redki primeri, ko je ena nepremičnina podvržena več predkupnim pravicam po različnih zakonih in na različnih podlagah. V praksi se je izkazalo, da to povzroča težave, saj pravni red, v tovrstnih primerih, ne določa jasnih odgovorov. V pričujočem magistrskem delu je poudarek na problematiki, ki jo povzročajo predkupne pravice v prostem prometu in v postopkih prisilnih prodaj ter pri oblikovanju povezanih nepremičnin. V zvezi z vplivom zakonitih predkupnih pravic na prosti promet je treba poudariti, da je reševanje tovrstnih situacij v veliki meri podvrženo teoriji in sodni praksi. Zakonodaja je v tem vidiku razpršena, nejasna in sama sebi nasprotujoča, iz česar sledi, da morata sodna praksa in teorija zapolniti nastale pravne praznine s pomočjo različnih razlagalnih metod, ki jih ponuja pravo. Do enake težave pride pri oblikah prisilne prodaje nepremičnine, saj je zakonodaja tako skopa, da se sodišča in stečajni upravitelji nanjo ne morejo zanesti in jim ne preostane nič drugega, kot da rešitev poiščejo v sodni praksi in teoriji, ki pa nista niti formalna pravna vira. Zakonodaja se je bistveno bolje lotila paketnih prodaj nepremičnin in situacij, kjer so nekatere nepremičnine v paketu podvržene predkupni pravici, nekatere pa ne. Tovrstne primere celovito urejata ZKZ in sodna praksa, vendar se je po pregledu nemške zakonodaje izkazalo, da naša ureditev ni praktična, saj zapostavlja interes kupca. Kupec lahko tako kupi samo vse nepremičnine v paketu in ne zgolj tistih, na katerih obstaja predkupna pravica, če je prodajalec v ponudbi izrecno izkazal interes za prodajo paketa zgolj v celoti. Nemška zakonodaja omogoča, da si lahko kupec izbira, katere nepremičnine znotraj paketa želi kupiti, slednje pa mu lahko prodajalec odkloni samo, če bi mu nastala prekomerna škoda. A contrario velja, da se mora predkupni upravičenec, kadar se prodajalec odloči prodajati paket, kjer vse nepremičnine niso podvržene predkupni pravici, odpovedati uveljavljanju predkupne pravice na vseh nepremičninah znotraj paketa, čeprav bi morebiti imel interes kupiti nekatere, vendar ne vse, nepremičnine v paketu. Predkupna pravica ima med drugim še pomembno vlogo pri novi zakonodaji, ki ureja institut povezanih nepremičnin, uvedenih z novelo SPZ-B. Teorija v zvezi s tem ugotavlja, da je vpliv vseh vrst predkupnih pravic v zvezi z ustanavljanjem povezanih nepremičnin neobstoječ, saj pri nastanku povezanih nepremičnin ne gre za prodajo nepremičnin. Navedenega se ni zavedal zakonodajalec pri pisanju ureditve, saj je določil, da če na nepremičninah, ki se ustanavljajo kot povezane nepremičnine, obstajajo predkupne pravice različnih upravičencev, ustanovitev teh pravic sploh ni dovoljena.
Keywords: lastninska pravica, pogodbena svoboda, prenos lastninske pravice, prodajna pogodba, omejevanje lastninske pravice, predkupna pravica, javni interes, zakonita predkupna pravica, pogodbena predkupna pravica, konkurenca zakonitih predkupnih pravic
Published in DKUM: 08.10.2025; Views: 0; Downloads: 92
Full text (995,06 KB)

Abstract: Energetska prenova večstanovanjskih stavb z vidika etažne lastnine predstavlja enega izmed osrednjih izzivov pri izvajanju ukrepov za izboljšanje energetske učinkovitosti v stavbnem fondu in doseganju zastavljenih podnebnih ciljev. Pravni okvir sicer spodbuja izboljšanje energetske učinkovitosti, a hkrati razkriva vrsto sistemskih ovir, zlasti pri odločanju večjega števila etažnih lastnikov, neurejenih zemljiškoknjižnih stanjih, pomanjkljivi tehnični podpori ter omejenem dostopu do financiranja. Prenove stavb, ki so del kulturne dediščine, zavzemajo posebno mesto v okviru razprave o energetski sanaciji, saj predstavljajo poseben izziv pri iskanju ravnotežja med varstvom arhitekturnih in zgodovinskih vrednot ter doseganjem sodobnih energetskih standardov, kar pogosto pomeni večjo kompleksnost in potrebo po individualiziranih pristopih. Pridobivanje soglasij etažnih lastnikov za energetsko prenovo ostaja eden ključnih izzivov v praksi. Postopki odločanja so pogosto zapleteni, zlasti v stavbah z razdrobljenim lastništvom. Veljavna zakonodaja zahteva različno stopnjo soglasja glede na vrsto posega, kar odpira vprašanja razlage in uporabe v praksi Financiranje energetske prenove večstanovanjskih stavb zahteva prilagojen, večplasten pristop. Rezervni sklad praviloma ne zadošča za večje naložbe, zato so ključnega pomena dostopni krediti, nepovratne finančne spodbude ter inovativni modeli. Za uspešno prenovo je zato nujno zagotoviti stabilen in pravno predvidljiv okvir, ki bo omogočal tako individualne kot skupnostne finančne rešitve. Energetska prenova večstanovanjskih stavb ni zgolj tehnični izziv, temveč kompleksno pravno in družbeno vprašanje, ki zahteva usklajevanje različnih interesov, vzpostavitev jasnih pravnih mehanizmov ter zagotovitev celovite podpore etažnim lastnikom.
Keywords: etažna lastnina, energetska prenova stavb, upravljanje skupnih delov stavb, stroški energetske prenove, financiranje energetske prenove, rezervni sklad, javni in zasebni modeli financiranja
Published in DKUM: 04.09.2025; Views: 0; Downloads: 48
Full text (490,50 KB)

Abstract: Magistrska naloga z naslovom ''Območje gradbene parcele ter evidentiranje območja služnosti in stavbne pravice'' je namenjena predvsem celostni in korektni predstavitvi novosti, ki jih v slovenski pravni red prinašata Zakon o katastru nepremičnin (ZKN) in Zakon o urejanju prostora (ZUreP-3). Oba zakona prinašata pomembne novosti predvsem na področju evidentiranja nepremičnin kot tudi novosti, ki so ključnega pomena v postopkih gradnje in ustanavljanja služnosti in stavbnih pravic. Nepremičninske evidence so že pred sprejemom ZKN imele ključno vlogo v postopkih z nepremičninami. Zemljiška knjiga, zemljiški kataster in kataster stavb so pred sprejemom ZKN bile matične nepremičninske evidence, kjer so se vodili podatki o nepremičninah. Ključno spremembo, napram prejšnji ureditvi, pa je prinesel nov zakon, ki je kot temeljno nepremičninsko evidenco postavil kataster nepremičnin, v kateri so združeni podatki, ki so se predhodno vodili v več različnih evidencah. Tako je ZKN celostno prenovil sistem evidentiranja nepremičnin v slovenskem pravu in, s poenotenjem, v postopke z nepremičninami prinesel večjo pravno varnost in zmanjšal možnost nastanka sporov. Kot eno izmed temeljnih sprememb je ZKN v slovenski pravni red prinesel tudi enotni katastrski postopek določitve območja služnosti in stavbne pravice. Območje pravic se po novi ureditvi določa s katastrskim postopkom in se določa, napram prejšnji ureditvi, z višjo stopnjo natančnosti in ne zgolj opisno. Določitev območja pa neposredno vpliva na možnost izvajanja pravic v praksi, kar pomeni da pravilna in natančna določitev območja pravice prispeva k stabilnosti tako pravnega promet kot k zmanjševanju negotovosti v stvarnopravnih razmerjih. Novost pa prinaša tudi ZUreP-3, ki postavlja obvezo vpisa območja gradbene parcele in njenih sestavin v kataster nepremičnin. Obveznost vpisa območja gradbene parcele bo tako igralo pomembno vlogo še posebej pri postopkih novogradenj, kjer bo ključnega pomena tudi korektna določitev območja služnosti in stavbne pravice. Kot slabost nove ureditve pa se pojavlja (ne)vzpostavitev sistema eGraditev, ki bo služil vpisu gradbene parcele v evidence, a bo v celoti vzpostavljen šele v začetku leta 2026. Nova ureditev na področju evidentiranja nepremičnin in s tem tudi nova nepremičninska evidenca, kataster nepremičnin, predstavljata korenito spremembo v slovenskem stvarnem pravu. Kljub temu da nova ureditev prinaša veliko pozitivnih sprememb, bo za nemoteno in korektno rabo potrebnega še precej časa in veliko previdnosti pri uporabi novih določb.
Keywords: Območje gradbene parcele, evidentiranje nepremičnin, katastrski postopek, območje služnosti, območje stavbne pravice, kataster nepremičnin.
Published in DKUM: 03.09.2025; Views: 0; Downloads: 45
Full text (385,64 KB)

Abstract: V prispevku se ukvarjamo s konkurenco prenosa terjatve v izvršilnem postopku z zgodnejšim pogodbenim odstopom istih terjatev v zavarovanje. V primeru večkratnega globalnega anticipiranega fiduciarnega odstopa istih bodočih terjatev je treba dati prednost časovno prvi anticipirani cesiji. Ko terjatev nastane, preide na tistega fiduciarja, v korist katerega je bil sporazum o anticipiranem odstopu v zavarovanje sklenjen časovno prej. Prevedeno na položaj, o katerem razpravljamo v tem prispevku, pomeni, da je treba v primeru konkurence med prostovoljnim fiduciarnim odstopom bodočih terjatev in prisilnim prenosom bodočih terjatev (ki glede vrstnega reda učinkuje od trenutka rubeža terjatve) uporabiti pravilo iz tretjega odstavka 207. člena SPZ, ki ureja konkurenco večkratnih fiduciarnih odstopov terjatev, saj imajo tudi prisilni prenosi terjatev fiduciarno naravo.
Keywords: stvarno pravo, fiduciarna zavarovanja, terjatev, odstop terjatve v zavarovanje, insolventnost, civilno izvršilno pravo
Published in DKUM: 18.08.2025; Views: 0; Downloads: 17
Full text (599,33 KB)
This document has many files! More...