1. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin s posebnim trgovalnim namenom : magistrsko deloMatic Reberčnik, 2020, magistrsko delo Opis: V sklopu naloge je predstavljeno in analizirano področje ocenjevanja vrednosti nepremičnin s posebnim trgovalnim namenom. Na kratko je predstavljena zgodovina ocenjevanja vrednosti nepremičnin in teoretične osnove, ki so potrebne za dosego kvalitetne ocenitve. Predstavljena so relevantna spoznanja in standardi na proučevanem področju in možni načini in metode ocenjevanj vrednosti. Predstavljeni so Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti in dosedanje ugotovitve strokovnjakov na področju premoženja s posebnim trgovalnim namenom. V empiričnem delu je na primeru ocenitve vrednosti hotelske nepremičnine prikazano ocenjevanje vrednosti nepremičnin s posebnim trgovalnim namenom po Rushmorjevem pristopu. Ob upoštevanju vpliva aktualnega gospodarskega okolja smo izračunali ocenjeno vrednost hotelske nepremičnine.
Ključne besede: nepremičnine, ocenjevanje vrednosti, nepremičnine s posebnim trgovalnim namenom, hotel
Objavljeno v DKUM: 04.01.2021; Ogledov: 1431; Prenosov: 336
 Celotno besedilo (1,25 MB) |
2. Postopek razlastitve v javnem interesu v Sloveniji in na Hrvaškem : magistrsko deloJosipa Božičević, 2020, magistrsko delo Opis: Namen magistrskega dela je opisati razlike med slovensko in hrvaško zakonodajo v primeru prostorskega načrtovanja,ki je ozko povezano z razlastitvijo, določiti najpogostejše napake pri določanju odškodnin in pokazati na pomanjkljivosti ocenjevanja vrednosti v razlastitvenih postopkih, ker v Sloveniji ne obstaja enotna metodologija, ki bi urejala določanje odškodnin za primere razlastitve. Ker je razlastitev zelo občutljiva zadeva, je treba vztrajati pri tem, da so zadovoljne vse stranke v postopku. Naredili smo analizo cenitvenega poročila in podali par primerov določanja odškodnin v praksi, iz katerih je bilo razvidno, da se bo v prihodnosti moralo nekaj spremeniti glede zakonodaje in samega sistema ocenjevanja vrednosti v primeru razlastitve. Ugotovili smo, da je skozi zgodovino razlastitve prišlo do številnih napak v oceni odškodnin za razlaščeno nepremično, in predlagali, da se na podlagi izkušenj strokovnjakov naredi izboljšava veljavnih zakonov in metodologije ocenjevanja vrednosti nepremičnin v primeru razlastitve.
Ključne besede: razlastitev, odškodnina, razlastitveni upravičenec, razlastitveni zavezanec, prostorsko načrtovanje
Objavljeno v DKUM: 10.09.2020; Ogledov: 1610; Prenosov: 324
Celotno besedilo (1,95 MB) |
3. UPRAVIČENOST GRADITVE HITRE POLNILNE POSTAJE ZA VOZILA NA ELEKTRIČNI POGONMatjaž Godec, 2017, magistrsko delo Opis: Električna vozila so hitro razvijajoča tehnologija, ki predstavljajo potencialno trajnostno alternativo tradicionalnim vozilom z motorji notranjega izgorevanja. Z uporabo električne energije namesto fosilnih goriv, ta nova vozila zahtevajo nove sisteme infrastrukture, ki predstavljajo inovativne tehnološke investicije. Skozi magistrsko delo smo v empiričnem delu s pomočjo izdelave Načrta gradbenih konstrukcij za gradnjo dveh hitrih polnilnih postaj z večobdobno (dinamično) metodo IRR ugotavljali upravičenost graditev na mikrolokaciji. Za izdelavo kalkulacije stroškov investicije smo izdelali tehnično poročilo, projektantski predračun s popisom gradbenih del in grafične priloge. Z izvedenimi analizami trga EV, cenami električne energije, števila polnjenj na polnilnicah, kalkulacijo stroškov investicije, in predpostavljenimi prihodnjimi stroški in prihodki smo z metodo interne donosnosti izračunali upravičenost graditve hitrih polnilnih postaj, kar je predstavljalo osrednji del magistrskega dela. Kljub visokimi začetnimi vložki nam izračuni prikažejo rezultate, kateri niso upravičeni samo iz ekonomskega vidika, temveč tudi iz zasebnega.
Ključne besede: gradnja, gradbeništvo, ekonomska upravičenost, IRR, električna vozila, električna mobilnost, hitra polnilna postaja, ekonomska analiza, projektni menedžment
Objavljeno v DKUM: 01.02.2017; Ogledov: 2482; Prenosov: 259
Celotno besedilo (2,97 MB) |
4. OCENJEVANJE VREDNOSTI NALOŽBENIH NEPREMIČNIN V GRADNJIJan Tratnik, 2016, magistrsko delo Opis: Nepremičnine se zaradi svojih fizičnih, ekonomskih in institucionalnih lastnosti razlikujejo od drugih dobrin. Te lastnosti dajejo nepremičninam pomembno vlogo in pomen na nepremičninskem trgu. Nepremičninski trg ima močan vpliv na razvoj celotnega gospodarstva, saj zagotavlja gradbene objekte in infrastrukturo, potrebno za življenje in delo. Nepremičninski trg tako kot vsi ostali trgi zaradi nepopolnosti le redko deluje brezhibno v stalnem ravnovesju med povpraševanjem in ponudbo ter na enakomerni ravni dejavnosti. Predvsem zaradi teh nepopolnosti na trgu mora ocenjevalec vrednosti pri oceni vrednosti paziti, da upošteva trenutne razmere na trgu nepremičnin.
Ocena vrednosti v bistvu predstavlja mnenje o vrednosti nečesa. Lahko bi jo definirali kot strokovno mnenje, ki temelji na znanju, izkušnjah in objektivnosti ocenjevalca vrednosti. Ocena vrednosti nepremičnine je formalna ocena vrednosti in temelji na pravilnem zbiranju in analiziranju tržnih podatkov ocenjevalca vrednosti. Namen ocene vrednosti je predvsem, da olajšuje prenos lastništva nepremičnine, pomaga določiti prodajalcu sprejemljivo prodajno ceno in kupcem omogoča, da se odločijo o ponujeni ceni. Tako ocena vrednosti vzpostavi podlago za izmenjavo med kupcem in prodajalcem. Proces ocenjevanja vrednosti poteka v določenem vrstnem redu, in sicer od identifikacije in statusa ocenjevalca, identifikacije naročnika, namena ocenjevanja vrednosti, identifikacije sredstev ali obveznosti, podlage vrednosti, datuma ocenjevanja vrednosti, obsega raziskav, narave in virov informacij, predpostavk, omejitev uporabe, potrditve, da bo ocenjevanje vrednosti izvedeno v skladu z Mednarodnimi standardi ocenjevanja vrednosti, do končnega poročila vrednosti.
Za izbiro ustrezne metode ocenjevanje vrednosti se lahko ocenjevalec odloča med tremi različnimi načini, in sicer med načinom tržnih primerjav, na donosu zasnovanem načinu in nabavnovrednostnem načinu.
V pričujočem delu smo v raziskovalnem delu magistrske naloge za ocenjevanje vrednosti izbrali metodo diskontiranega denarnega toka, ki je ena izmed metod, ki spadajo k na donosu zasnovanem načinu. S to metodo smo skušali ugotoviti tržno vrednost naložbene nepremičnine v gradnji, kjer smo prihodnje denarne tokove diskontirali na čas ocenjevanja vrednosti.
Ključne besede: diskontiran denarni tok, ocenjevanje vrednosti, naložbena nepremičnina v gradnji, nepremičninski trg
Objavljeno v DKUM: 20.10.2016; Ogledov: 1929; Prenosov: 296
Celotno besedilo (1,27 MB) |
5. VPLIV DEJAVNIKOV NEPREMIČNINSKEGA TRGA NA TRŽNO VREDNOST NEPREMIČNINKsenija Golob, 2016, doktorska disertacija Opis: Vrednost nepremičnin je odvisna od številnih dejavnikov. Ob tehnično-funkcionalnih dejavnikih, med katere prištevamo površino in uporabnost (koristnost) nepremičnin ter energetsko učinkovitost, na vrednost nepremičnin vplivajo tudi gradbeno-komercialni, fizični, prostorski in ekonomski dejavniki.
Cilj raziskave je definiranje vplivnih dejavnikov, s pomočjo katerih bo mogoče določiti vpliv na zaznano tržno vrednost nepremičnine. Na podlagi primarnih podatkov, ki smo jih pridobili v gradbenih in projektantskih podjetjih, nepremičninskih družbah, pri potencialnih kupcih, Statističnem uradu Republike Slovenije, Geodetski upravi Republike Slovenije, Slovenskem nepremičninskem portalu ter s pomočjo sekundarnih virov, ki smo jih pridobili iz člankov in monografij, smo ugotovili, da se glavna skupina vplivnih dejavnikov navezuje na prostorske, tehnično-funkcionalne, fizične, gradbeno-komercialne in ekonomske dejavnike.
Raziskavo smo razdelili v dve fazi. V prvi fazi smo s pomočjo različnih statističnih metod preverjali medsebojno odvisnost izbranih vplivnih dejavnikov. V drugi fazi smo definirali in proučevali prostorske, tehnično-funkcionalne, fizične, gradbeno-komercialne in ekonomske dejavnike ter s pomočjo multiple regresijske analize razvili hedonski model, na podlagi katerega lahko ocenimo zaznano tržno vrednost nepremičnine.
Pri prostorskih dejavnikih smo obravnavali dejavnika »kraj« in »lokacija nepremičnine«, pri tehnično-funkcionalnih dejavnikih smo obravnavali tri dejavnike, in sicer »površino nepremičnine«, »uporabnost nepremičnine« in »energetsko učinkovitost nepremičnine«, pri fizičnih dejavnikih smo obravnavali »stanje nepremičnine«, »tehnologijo gradnje« in starost nepremičnine. Pri gradbeno-komercialnih dejavnikih smo upoštevali »popusti pri prodaji nepremičnine« ter »razmerje med ponudbo in povpraševanjem«. Pri ekonomskih dejavniki smo upoštevali »gospodarsko rast«.
Rezultati raziskave, ki smo jih pridobili s pomočjo podatkov iz strukturiranega vprašalnika in izračunom parametrov v hedonskem modelu z multiplo regresijsko analizo kažejo, da je pomen nekaterih dejavnikov ključen, drugi na trg nepremičnin ne vplivajo. Za razvoj multiple regresijske analize smo uporabili metodi Enter in Stepwise. Na podlagi analize smo ugotovili, da sta korelacijski in determinacijski koeficient zelo visoka, kar kaže na dober model.
Za analizo smo uporabili regresijski model, ki je pojasnil največji del variabilnosti odvisne spremenljivke – zaznane tržne vrednosti nepremičnine. Ugotovili smo, da so od obravnavanih dejavnikov najbolj vplivni dejavniki, zapisani po njihovi pomembnosti, naslednji: »površina nepremičnine«, »kraj«, kjer se nahaja nepremičnina«, »stanje nepremičnine«, »starost nepremičnine«, »lokacija nepremičnine«, »gospodarska rast« in »tehnologija gradnje«.
Razviti regresijski model pojasnjuje vpliv posameznih dejavnikov na trg nepremičnin in pomaga pri razumevanju odzivov trga na spremembo posameznega dejavnika. Deležnikom nepremičninskega trga je v pomoč pri optimiranju svojih investicijskih odločitev.
Ključne besede: nepremičninski trg, gradbeništvo, cene nepremičnin, vplivni dejavniki, vrednost nepremičnin, zaznana vrednost nepremičnin
Objavljeno v DKUM: 05.10.2016; Ogledov: 3844; Prenosov: 511
Celotno besedilo (3,63 MB) |
6. VPLIV DAVKA NA NEPREMIČNINE IN GRADBENO-TEHNIČNIH DEJAVNIKOV NA VREDNOST NEPREMIČNINNejc Psarn, 2016, diplomsko delo Opis: V diplomskem delu so predstavljeni nekateri vidiki vpliva davka na nepremičnine in gradbenotehničnih dejavnikov na vrednost nepremičnin. V prvem delu diplomske naloge je predstavljen splošni del davka na nepremičnine, predstavili smo trenutno zakonodajo in opisali, kakšne spremembe bi lahko prinesla morebitna sprememba novega davka na nepremičnine. V drugem delu je predstavljen empirični del. V empiričnem delu diplomske naloge smo želeli preveriti mnenje splošne javnosti o morebitnem sprejetju novega nepremičninskega zakona in z njim novih obremenitev za davkoplačevalce. Želeli smo preveriti, kakšne ukrepe bi sprejeli davkoplačevalci sami (ob morebitnem sprejetju novega nepremičninskega davka), ali se na sprejetje ne bi odzvali ali pa bi zaradi višjega nepremičninskega davka na njihove sekundarne nepremičnine le-te začeli ekonomsko izkoriščati, ali bi se mogoče odločili celo za bolj drastičen ukrep in svojo sekundarno nepremičnino prodali. Podatke za empirično raziskavo smo pridobili s pomočjo spletnega vprašalnika, ki smo ga oblikovali in je bil sestavljen iz tridesetih vprašanj, večinoma zaprtega tipa. Ena izmed glavnih ugotovitev empiričnega dela diplomske naloge je ta, da se lastniki, ki si lastijo vsaj eno sekundarno nepremičnino in le-te ekonomsko ne izkoriščajo, na morebitno sprejetje novega nepremičninskega zakona ne bi odzvali.
Ključne besede: nepremičnine, davek na nepremičnine, gradbeništvo, vpliv davka na gradbeništvo
Objavljeno v DKUM: 02.09.2016; Ogledov: 1197; Prenosov: 151
Celotno besedilo (1,26 MB) |
7. INTEGRIRAN MONITORING KOT ORODJE ZA UČINKOVITO IN EKONOMIČNO ENERGETSKO UPRAVLJANJE JAVNIH STAVBPrimož Praper, 2016, magistrsko delo Opis: V javnih stavbah (šolah, vrtcih) obstaja velik potencial za prihranke energije z učinkovitim energetskim upravljanjem. Cilj naloge je s pomočjo energetskega monitoringa in obdelave masovnih podatkov poiskati konkretne potenciale za te prihranke. Na osnovi podatkov, pridobljenih s pomočjo digitalnega obratovalnega monitoringa stavb, je bila analizirana večletna baza podatkov z okoli 2 MIO podatkov o urni porabi toplotne in električne energije ter o notranji in zunanji temperaturi.
Ugotovljeno je bilo, da javne stavbe porabijo veliko več energije takrat, ko so nezasedene, in da se pogosto ogrevajo, ko so nezasedene in notranja temperatura že presega 20 °C. Na osnovi raziskave je bil identificiran potencial za prihranek energije, ki ga predstavlja predvsem zmanjšanje delovanja ogrevalnega sistema, ko je stavba nezasedena. Predlagan in predstavljen je bil izboljšan model energetskega upravljanja stavb z integracijo merilnikov porabe, senzorjev temperature in programabilnih krmilnikov v enoten sistem, s pomočjo katerega se na osnovi podatkovnega rudarjenja, poslovne analitike masovnih podatkov (angl. big data) in strojnega učenja optimizira delovanje sistema ogrevanja.
Za ugotovitev potenciala prihranka s pomočjo energetskega upravljanja in spremljanje doseganja zastavljenih ciljev je ključna uvedba sistema energetskega monitoringa na urnem ali krajšem intervalu odčitavanju podatkov. Predstavljeno je, da je vzpostavitev avtomatiziranega krmiljenja delovanja ogrevanja na osnovi podatkovnega rudarjenja finančno upravičena.
Ključne besede: Energetsko upravljanje stavb, prihranki energije, javne stavbe, energetski monitoring, podatkovno rudarjenje, masovni podatki
Objavljeno v DKUM: 04.08.2016; Ogledov: 1619; Prenosov: 197
Celotno besedilo (3,49 MB) |
8. POSEBNOSTI OCENJEVANJA VREDNOSTI PRAVIC NA NEPREMIČNINAH V VELIKI BRITANIJIJožko Golob, 2016, diplomsko delo Opis: V diplomskem delu smo predstavili ocenjevanje vrednosti nepremičnin v Sloveniji in Veliki Britaniji. Obe državi na najvišjem nivoju upoštevata Mednarodne standarde ocenjevanja vrednosti. Iz njih smo predstavili osnovne pojme in definicije, kot so pravice na nepremičninah, vrednost, namen, podlaga, načine in metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin. Poleg nekaterih manjših odstopanj v nacionalnih standardih smo se osredotočili na prikaz razlik v metodah ocenjevanja vrednosti nepremičnin na praktičnem primeru. Nabavnovrednostni način in način tržnih primerjav sta podobna. Na donosu zasnovan način je v Veliki Britaniji bolj obširen. Metoda dobička, ki jo pri nas uporabljajo ocenjevalci vrednosti podjetij, je v Veliki Britaniji pogosto uporabljana tudi za ocenjevanje vrednosti nepremičnin.
Ključne besede: načini in metode ocenjevanja vrednosti pravic na nepremičninah
Objavljeno v DKUM: 15.07.2016; Ogledov: 1321; Prenosov: 110
Celotno besedilo (688,59 KB) |
9. EKONOMIKA TEHNIČNIH REŠITEV ENERGIJSKO UČINKOVITE GRADNJE NOVIH OBJEKTOVMarko Soršak, 2016, doktorska disertacija Opis: Pomembnost nizkoenergijske gradnje je posledica več dejavnikov, kot so višanje cen energentov, ekološko ozaveščanje prebivalstva v želji po zmanjšanju izpustov toplogrednih plinov in tudi zakonske podlage v Republiki Sloveniji (RS), ki so posledica mednarodnih zavez. Zmanjšanje porabe energentov v stavbah dosežemo z izvedbo bolj izolacijskega ovoja stavbe, kar pa za seboj seveda prinese dodatne stroške in investicije. V nalogi je na študijskem empiričnem primeru prikazan pristop, kako določiti višino investicije in stroškov z vidika začetne investicije v ovoj objekta, začetne investicije v kotlovnico (primerjava električne peči, toplotne črpalke zrak–voda, kotla na zemeljski plin in kurilnega olja) ter sedanje vrednosti bodočih stroškov posamičnega energenta v naslednjih 30-ih letih. Rezultati pokažejo ekonomsko najučinkovitejše rešitve, na osnovi katerih je mogoče določiti subvencije države, da bomo v prihodnosti dosegali cilje energijsko učinkovite gradnje, ki jih določa RS, saj v danem trenutku ni ekonomsko upravičeno investirati v energijsko dovršene materiale in tehnologije. Pristop je lahko tudi koristno vodilo odločevalcem ob določanju spodbud pri novogradnjah.
Ključne besede: ekonomska učinkovitost, energijska učinkovitost, trajnostna gradnja, ekonomska analiza, gradbeništvo
Objavljeno v DKUM: 29.06.2016; Ogledov: 2427; Prenosov: 296
Celotno besedilo (7,20 MB) |
10. Možnosti za uporabo posplošene tržne vrednosti nepremičninIgor Pšunder, Polona Tominc, 2013, izvirni znanstveni članek Opis: Posplošena tržna vrednost nepremičnin, ki jo je Geodetska uprava Republike Slovenije leta 2010 izračunala za vse nepremičnine v Sloveniji in jo posredovala lastnikom, je v javnosti sprožila veliko polemik. Lastniki so popravili ali spremenili kar 1.153.909 podatkov, nezaupanje pa se je stopnjevalo tudi zaradi odziva medijev, ki so bili večinoma zelo kritični do posplošene tržne vrednosti. Po preteku obdobja, ko je bilo mogoče vnašati popravke in spremembe, se je utrdil vtis, da podatki o posplošeni tržni vrednosti izražajo zadovoljivo natančno oceno vrednosti nepremičnin. Posplošeno tržno vrednost so kot referenčni podatek o vrednosti nepremičnin za potrebe zavarovanega posojanja začele pri nepremičninah manjše vrednosti uporabljati celo banke. V strokovni javnosti se kljub temu porajajo pomisleki o primernosti uporabe posplošene tržne vrednosti za druge namene kot obdavčenje, saj pri tej vrednosti niso upoštevane specifične lastnosti nepremičnin (na primer razgled), poleg tega so podatki o posplošeni tržni vrednosti posredovani z zamikom in so lahko v spremenljivih tržnih razmerah nele zastareli, temveč celo zavajajoči. V prispevku je obravnavano dojemanje posplošene tržne vrednosti. Temelji na raziskavi, izvedeni med strokovnjaki inširšo javnostjo v Sloveniji. Kot kažejo rezultati, obe javnosti relativno dobro sprejemata posplošeno tržno vrednost, in v povprečju skoraj 60 % strokovne in širše javnosti meni, da bi lahko bila uporabna tudi za druge namene, ne le za obdavčenje.
Ključne besede: nepremičnine, vrednotenje, tržna vrednost, uporaba, Slovenija
Objavljeno v DKUM: 21.12.2015; Ogledov: 2039; Prenosov: 68
 Povezava na celotno besedilo |
