Search the digital library catalog

Abstract: Droni so čudež v svetu fotografije, saj fotografom omogočajo enostavno zajemanje slik iz kotov, do katerih še nikoli niso imeli dostopa. In postali so pomembna orodja, zlasti za krajinske in arhitekturne ureditve, pošiljke in nenazadnje tudi v panogi nepremičnin. Za raziskovanje smo izbrali kvantitativno in kvalitativno raziskovanje. Kvantitativno raziskovanje je bilo izvedeno v obliki vprašalnika, ki smo ga razposlali nepremičninskim agentom. Drugi del raziskave je bil kvalitativno naravnan, saj smo s pomočjo petih intervjujev z nepremičninskimi agenti ugotavljali odnos in mnenje nepremičninskih agentov do uporabe dronov v panogi nepremičnin. Možnosti za razvoj uporabe dronov v panogi nepremičnin so zelo široke. Udeležencem v raziskavi se zdi, da je uporaba dronov v panogi nepremičnin primerna. Ena največjih prednosti dronov v nepremičninah je ta, da slike z dronom pomenijo boljšo prodajo. Slabosti pa so motenje posesti sosedov, hrup, poseg v zasebnost, zakonske omejitve in motenje ptic. Večina udeležencev naše raziskave ima zelo slabo znanje o pravnih okvirih uporabe dronov v namen pospeševanja prodaje nepremičnin. Komercialni nepremičninski agenti, nepremičninska investicijska podjetja ali razvojna podjetja, ki prodajajo nepremičnine, želijo sodelovati pri prenovi stavb ali gradbenih projektih, in so izjemno zainteresirani za uporabo dronov za nepremičnine. To so običajno večja mesta, kjer so zračne slike bolj koristne za zajem celotne nepremičnine z istimi tehnikami, vendar z letenjem veliko višje.
Keywords: logistika, zakonodaja, razvoj, dron, nepremičnine
Published in DKUM: 12.02.2024; Views: 348; Downloads: 20
Full text (1,58 MB)

Abstract: Samostojna pravica je pravica, ki obstaja oziroma nastane, se prenaša, v kolikor je prenosljiva, in preneha neodvisno od nastanka, obstoja, prenosa ali prenehanja druge pravice. Samostojnost pravice je tipična značilnost pravice in glede na splošno pravilo je vsaka pravica samostojna. Nesamostojnost (akcesornost) pravice je izjema od splošnega pravila o samostojnosti pravice, zato mora biti ta značilnost pravice jasno opredeljena. Naša pravna ureditev, kljub predlogu pravnih strokovnjakov za dopolnitev 37. člena SPZ z novelo SPZ-B, zaenkrat ne vsebuje splošnega pravila, v katerem bi bile značilnosti nesamostojne (vključene) lastninske pravice posebej opredeljene. So pa bile z navedeno novelo spremenjene in dopolnjene določbe, ki se nanašajo na etažno lastnino, prav tako je bil uveden institut povezanih nepremičnin. V zvezi z etažno lastnino je bila dopolnjena ureditev njenega nastanka, pri čemer lahko izpostavimo predvsem dodatna pravila glede prehoda izvedenih stvarnih pravic z nepremičnine na posamezne dele v etažni lastnini v poslu ustanovitve etažne lastnine. Hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, namreč preide na vse posamezne dele v etažni lastnini. Vsekakor pa se lahko določi tudi drugačen (omejen) prenos hipoteke na posamezne dele zgradbe v etažni lastnini, s tem da takšen omejen prenos hipoteke samo na nekatere posamezne dele zgradbe v etažni lastnini posega v položaj hipotekarnega upnika, zato je bistven pogoj za veljavnost takšnega omejenega prenosa njegovo soglasje. Po drugi strani pa se hipoteka, ki bremeni solastniški delež zemljiške parcele, ki je pravni temelj oblikovanja etažne lastnine, prenese samo na tiste posamezne dele, ki glede na delitev solastnine pripadajo solastniku s hipoteko obremenjenega solastniškega deleža. Glede pravne ureditve povezanih nepremičnin je treba poudariti, da je bila deležna številnih negativnih kritik. Po mnenju nekaterih teoretikov najbolj izstopa precej nenavaden četrti odstavek 127.b člena SPZ, ki omejuje nastanek povezanih nepremičnin, če na glavni ali pomožni nepremičnini obstaja zakonita predkupna ali odkupna pravica oziroma prepoved obremenitve ali odtujitve različnih upravičencev. Navedeno določilo daje obligacijskim pravicam neupravičeno velik pomen, ovira oblikovanje povezanih nepremičnin v praksi, prav tako pa ni jasna povezava s predkupno pravico, saj oblikovanje povezanih nepremičnin ne predstavlja prodaje nepremičnin. Za razliko od etažne lastnine, na področju povezanih nepremičnin, zaenkrat ni (objavljene) sodne prakse, prav tako gre za primerjalnopravno posebnost, tako da jih ni mogoče primerjati z tujimi ureditvami.
Keywords: samostojna lastninska pravica, vključena lastninska pravica, etažna lastnina, posamezni del stavbe, skupni del stavbe, povezane nepremičnine, glavna nepremičnina, pomožna nepremičnina, SPZ-B, zemljiška knjiga
Published in DKUM: 18.10.2023; Views: 738; Downloads: 199
Full text (1,28 MB)

Abstract: Namen magistrskega dela je približati bralcem postopek prodaje nepremičnin stečajnega dolžnika ter institut odpusta obveznosti v osebnem stečaju. Vso premoženje, ki ga ima stečajni dolžnik ob začetku postopka osebnega stečaja predstavlja stečajno maso in je namenjena poplačilu upnikovih terjatev ter stroškov stečajnega postopka. V stečajno maso spadajo tudi nepremičnine, ki so v lasti stečajnega dolžnika in se prodajo po postopkih določenih v zakonu. Postopek prodaje nepremičnine v okviru stečajnega postopka je razdeljen na pet faz, pri čemer vsaka faza pripomore k doseganju temeljnega cilja stečajnega postopka, to je poplačilo upnikove terjatve. V zgodnji fazi je treba oceniti vrednost nepremičnine in presoditi, kateri način prodaje je tisti, ki bo najugodnejši za poplačilo upnikov. Sama prodaja se začne s sklepom sodišča, s katerim tudi določi način prodaje, izklicno oziroma izhodiščno ceno ter višino varščine. Najpogostejši način prodaje nepremičnin je na javni dražbi in z javnim zbiranjem ponudb. Po končanem postopku prodaje se sklene prodajna pogodba z najugodnejšim ponudnikom, po plačilu dogovorjene kupnine pa se nanj prenese lastninska pravica ter ostale premoženjske pravice. Poseben položaj ima zakonec tistega, nad katerim se je začel postopek osebnega stečaja. Ta lahko zahteva delitev skupnega premoženja tako, da v treh mesecih po začetku stečajnega postopka prijavi izločitveno pravico. Če rok zamudi, nastopi fikcija, da je prijavil izločitveno pravico na deležu skupnega premoženja, ki je enak polovici. Izločitveno pravico je treba ločiti od ločitvene pravice, ki predstavlja pravico do prednostnega poplačila iz premoženja, ki je zavarovano s to pravico. Izločitveni upnik se ne poplača iz stečajne mase, vendar s prijavo take pravice zgolj obvesti stečajnega upravitelja, da določeno premoženje ne spada stečajnemu dolžniku in posledično ne more biti del stečajne mase. Ko stečajno sodišče prizna izločitveno pravico zakonca, izda sklep, s katerim ugotovi priznano izločitveno pravico ter lastninsko pravico izločitvenega upnika na določeni nepremičnini v deležu, ki je enak njegovemu deležu na skupnem premoženju. Fizične osebe podajo predlog za začetek postopka osebnega stečaja z namenom dosega odpusta obveznosti. Naveden institut je namenjen vestnemu in poštnemu dolžniku, ki ne zmore poravnati vseh obveznosti, ki jih ima ob začetku postopka osebnega stečaja ter omogoča vrnitev takih oseb v normalno premoženjsko stanje. Po vložitvi predloga, stečajno sodišče določi preizkusno obdobje, v katerem mora stečajni dolžnik izkazati angažiranost in trud za plačilo upnikov. S pravnomočnim sklepom o odpustu obveznosti preneha upnikova pravica sodno uveljavljati terjatve, na katere učinkuje odpust. Stečajni dolžnik lahko tudi zlorabi takšno pravico, zato zakon določa tudi ovire, skladno, s katerimi odpust obveznosti ni mogoč.
Keywords: stečajni postopek, osebni stečaj, prodaja nepremičnine, javna dražba, zavezujoče zbiranje ponudb, prodajna pogodba, izločitveni zahtevek, odpust obveznosti, pravno vrednotenje.
Published in DKUM: 19.10.2022; Views: 965; Downloads: 309
Full text (745,19 KB)

Abstract: Zaznamba izvršbe je pravno dejstvo, ki se vpisuje v zemljiško knjigo in je prvo izvršilno dejanje izvršbe na nepremičnine. O vpisu odloči zemljiškoknjižno sodišče po uradni dolžnosti na podlagi obvestila izvršilnega sodišča, ki mu je priložen sklep o izvršbi. Za zaznambo izvršbe ni potrebno, da bi moral postati sklep pred njenim vpisom pravnomočen, pač pa se lahko vpiše tudi na podlagi nepravnomočnega sklepa o izvršbi. Na podlagi sklepa o izvršbi upnik pridobi hipoteko, ki učinkuje od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba izvršbe, v kolikor ni za isto terjatev že prej pridobil hipoteko. Z vpisom prisilne hipoteke v zemljiško knjigo pridobi upnik poplačilno pravico, na podlagi katere se bo v primeru prisilne prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku poplačal iz kupnine prodane nepremičnine. Zaznamba izvršbe povzroči tudi, da za zavarovanje druge terjatve istega ali drugega upnika ne more biti opravljen poseben postopek izvršbe, pač pa lahko upnik, v korist katerega je sodišče pozneje izdalo sklep o izvršbi na nepremičnino, pristopi k že začeti izvršbi. Po končanem postopku izvršbe na nepremičnino, zaznamovanem v zemljiški knjigi, lahko upnik ponovno vloži predlog za izvršbo za isto terjatev. Sodišče pri tem ponovno zaznamuje izvršbo z novo zaznambo izvršbe. Nakup nepremičnine v postopku izvršbe zainteresiranim kupcem omogoča nakup nepremičnine po ceni, ki je nižja od dejanske tržne vrednosti nepremičnine. Prisilna prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku se lahko opravi ali z javno dražbo ali z zavezujočim zbiranjem ponudb ali pa z neposredno prodajo. Pri tem je novela ZIZ-J prinesla pomembno spremembo pri poteku javnih dražb, saj je uvedla spletno javno dražbo, ki omogoča hitrejši in bolj ekonomičen potek javne dražbe. Lastninska pravica se v postopku prisilne prodaje pridobi z odločbo državnega organa, kar pomeni, da je pridobljena na originarni oziroma izvirni način. Odločba državnega organa ima konstitutiven učinek, zato pridobitev lastninske pravice nastane že s samo odločbo in ne šele na podlagi le-te. Kupec nepremičnine pri prisilni prodaji v izvršilnem postopku postane lastnik tudi v primeru, če se kasneje izkaže, da dolžnik ni bil lastnik nepremičnine oziroma so obstajali drugi razlogi za nedopustnost izvršbe. Po nakupu pa kupec ne more uveljavljati jamčevalnih zahtevkov zaradi napak, ki jih ima nepremičnina. Lastninska pravica se v zemljiško knjigo vknjiži na podlagi pravnomočnega sklepa o izročitvi nepremičnine kupcu, pri tem pa so iz zemljiške knjige izbrisana vsa bremena, ki so bila vpisana pri nepremičnini, kar sodišče določi v sklepu o domiku, ki je izdan pred sklepom o izročitvi nepremičnine.
Keywords: zaznamba izvršbe, učinki zaznambe izvršbe, prisilna prodaja nepremičnine v izvršilnem postopku, pridobitev lastninske pravice z nakupom v prisilni prodaji, originarna pridobitev lastninske pravice
Published in DKUM: 28.09.2021; Views: 1232; Downloads: 225
Full text (742,53 KB)

Abstract: Cilj diplomskega dela je bil preučiti nepremičninski trg v Novi Gorici in Gorici po vstopu Slovenije v Evropsko unijo. Pričakovati bi bilo, da se bodo Novogoričani po odprtju meje v večji meri odločali za nakup nepremičnin v Gorici. Za takšno domnevo obstaja več objektivnih razlogov, denimo večja ponudba, nižje cene, subvencije in nižji davki. Pregled obstoječega stanja pa je pokazal, da se Novogoričani kljub nakazanim prednostim le v manjši meri odločajo za nakup nepremičnin v Gorici. Preko pogovorov z nepremičninskimi agencijami v Novi Gorici in prek anonimne ankete, ki smo jo izvedli med Novogoričani, smo skušali ugotoviti, zakaj je temu tako. Glede na pridobljene podatke navajamo nekatera priporočila, ki bodo lahko v pomoč nepremičninskih agencijam pri oglaševanju prodaje nepremičnin v Gorici, pa tudi posameznikom, ki se zanimajo za nakup nepremičnine v Gorici. Novogoriške nepremičninske agencije morajo povečati obstoječo ponudbo nepremičnin iz Gorice. Pri tem se morajo podrobneje seznaniti z italijanskim nepremičninskim trgom in novogoriškim kupcem nuditi celovito podporo pri nakupu stanovanja, tudi v primeru reševanja praktičnih zadev (italijansko telefonsko omrežje, registracija avtomobila v Italiji, asistenca na italijanskih uradih v teku urejanja dokumentacij ipd.). Obenem lahko novogoriške nepremičninske agencije k oglaševanju nepremičnin v Gorici dodajo informacije o prednostih nabave nepremičnine v Gorici (nižje cene, nižji davki, subvencije ...). Pri tem bi morale dati večji težo na digitalni marketing in se oglaševati tudi prek socialnih omrežij. V povezavi s tem bi morale povečati senzibilnost do travmatične kolektivne memorije Slovencev, ki je povezana z obdobjem fašizma.
Keywords: Gorica, Nova Gorica, nepremičnine, marketing, digitalni marketing
Published in DKUM: 05.05.2021; Views: 1705; Downloads: 385
Full text (1,40 MB)